Kendelser om Fast Ejendom

Ingen adgang

Kendelser om fast ejendom henvender sig til dig, der arbejder med fast ejendom og miljøret.

Tidsskriftet indeholder kommenterede principielle og relevante afgørelser, kendelser og domme afsagt ved voldgiftsretten, Miljø- og Miljøklagenævnet, Planklagenævnet, EU-Domstolen, Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol og de danske retter, primært de to landsretter og Højesteret.

Hvert hæfte har sit eget tema opdelt efter, hvilken myndighed der afsiger kendelserne, afgørelserne og dommene.

Udvælgelsen af kendelserne og kommentarerne er udført af nogle af Danmarks førende eksperter inden for fagområderne, hvilket sikrer en høj kvalitet og giver dig tryghed i dit arbejde.

Tidsskriftet udkommet 6 gange årligt ud fra en fast cyklus, hvor afgørelserne, der er afsagt i det forudgående år, udkommer året efter. Dvs. er dommen afsagt i 2018, er den udkommet og kommenteret i 2019.

Tidsskriftet udkommer 6 gange årligt.

Adgang til fuld tekst

Entreprise – sikkerhedsstillelse – tilbagesøgning

Entreprise – syn og skøn – transporthaver

Garant, der havde fået transport i entreprenørens tilbagesøgningskrav, kunne begære syn og skøn.

En entreprenør havde stillet sædvanlig sikkerhed efter AB 92 § 6 over for sin hovedentreprenør og samtidig transporteret sit eventuelle tilbagebetalingskrav til garanten. Garanten udbetalte efter begæring et beløb til hovedentreprenøren som følge af dennes mangelsindsigelser. Garanten tog samtidig tilbagesøgningsforbehold, idet mangelsindsigelserne blev bestridt, og begærede udmeldelse af syn og skøn med henblik på at føre bevis for dette. Hovedentreprenøren påstod begæringen afvist.

En entreprenør kan meddele transport i sine rettigheder i henhold til entrepriseaftalen, herunder sin ret til at tage retlige skridt efter udbetaling af en garanti med henblik på at søge det udbetalte beløb tilbage. Garanten fandtes derfor berettiget til at begære syn og skøn med henblik på efterfølgende prøvelse af berettigelsen af det krav, der førte til udbetaling fra garantien.1

Fodnoter

1

. Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 159 f., samme: Syn og skøn, 6. udg. s. 140 f., og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 316 og 867.

Entreprise – forældelse – modregning

Modkrav mellem samme parter, som vedrørte et andet bygger i, var ikke konnekse, og der var derfor indtrådt forældelse.

En entreprenør havde med et par års mellemrum påtaget sig to underentrepriser på to byggesager for den samme hovedentreprenør. Begge underentrepriseaftaler blev ophævet den 3. juni 2015.

Hovedentreprenøren anerkendte, at underentreprenøren havde et tilgodehavende på det ene byggeri, men fandt, at underentreprenøren skyldte et større beløb på det andet. Underentreprenøren fremsatte et samlet krav og anlagde voldgiftssag den 14. december 2018.

Såvel underentreprenørens krav som hovedentreprenørens modkrav var forældede ved sagens anlæg, bortset fra det beløb, hovedentreprenøren havde erkendt at skylde på det ene byggeri, jf. forældelseslovens § 15. Hovedentreprenørens forældede modkrav kunne ikke modregnes i dette krav, da der ikke var tale om konneksitet, idet der ikke var nogen afhængighed mellem de to kontraktforhold, bortset fra at der var tale om de samme parter.1

Fodnoter

1

. Forældelseslovens § 24, Bo von Eyben: Forældelse efter forældelseslovens af 2007, 2. udg. s. 1075 f., Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 374 f. og 594-597, og Torsten Iversen: Obligationsret 3. del, 3. udg. s. 288.

Entreprise – entrepriseomfang – uoverensstemmende accept

Entreprenør ikke bundet af ændring af udbudsmateriale mellem tilbud og accept trods underskrivelse af accepten.

Efter færdiggørelsen af et byggeri opstod der tvist mellem hovedentreprenøren og bygherren. Hovedentreprenøren fremsatte krav om betaling af restentreprisesum og betaling for ekstraarbejder, og bygherren fremkom med indsigelser og fremsatte modkrav. Et af konfliktpunkterne gik ud på, at bygherrens rådgiver umiddelbart inden accepten ændrede facadebeklædningen fra cembrit til zink, der er et dyrere materiale. Ændringen skete ved teksten i en tegning, som der blev henvist til i accepten.

Ændringen var ikke blevet drøftet mellem parterne. Aftaleindgåelsen skete derefter ved entreprenørens underskrivelse af acceptskrivelsen. Entreprenøren bemærkede ikke det ændrede materialevalg og krævede dette betalt som ekstraarbejde.

Voldgiftsretten lagde til grund, at der var en uoverensstemmelse mellem tilbudsgrundlaget og accepten. Da det ikke ved afsendelsen af accepten var blevet oplyst, at bygherren ønskede denne ændring, kunne bygherren ikke støtte ret på teksten i tegningen.1

Entreprenøren fik i øvrigt i alt væsentligt medhold i sin påstand.

Fodnoter

1

. Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 102 f., og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 142. Det følger af aftalelovens § 6, stk. 1, at en uoverensstemmende accept er et afslag kombineret med et modtilbud. Forudsætningen for, at den efterfølgende aftaleindgåelse sker på acceptens vilkår er i henhold til kendelsen, at den oprindelige tilbudsgiver bør vide, at der er en afvigelse.

Entreprise – forældelse – modregning

Entreprise – reklamation – honorarfortabelse

Bygherren kunne ikke kræve honorarfortabe/se som følge af fejl og forsømmelse hos rådgiveren, da der var reklameret for sent, men bygherren kunne modregne med ikke forsikringsdækkede erstatningskrav, selv om de var forældede, da modkravene var konnekse.

En rådgiver havde påtaget sig at bistå en bygherre med en byggesag. Der var aftalt fast honorar, dog således at der som tillæg skulle betales 50.000 kr. ekskl. moms for hver måned, byggetiden oversteg 5 måneder. Byggeriet gik ikke godt og blev meget forsinket, og ved voldgiftskendelse blev en entreprenør pålagt at betale bygherren et dagbodsbeløb, der dog blev nedsat, fordi forsinkelsen også skyldtes andre forhold end entreprenørens forsinkelse.1

Ved aftale mellem bygherren og rådgiverens ansvarsforsikring blev der betalt en samlet erstatning, dog med fradrag af selvrisiko på 50.000 kr. pr. skade, ligesom nogle skader var så små, at de var under selvrisikoen. Tilsammen fik bygherren ikke dækket et erstatningsbeløb på 347.440 kr.

Rådgiverens selskab gik konkurs, men rådgiveren personligt (selskabets tidligere ejer) købte ubetalte fordringer mod bygherren af konkursboet.

En faktura vedrørende projektændringer kunne ikke tages til følge, idet det ikke var godtgjort, at bygherren havde bestilt ekstraarbejde.

Restkravet drejede sig om de aftalte tillæg på 50.000 kr. ekskl. moms pr. måned ud over 5 måneders byggetid, i alt 437.500 kr. inkl. moms. Bygherren gjorde bl.a. gældende, at rådgiveren havde fortabt retten til honorar som følge af fejl og forsømmelser, og at der kunne modregnes med det erstatningskrav, som ikke var blevet dækket af forsikringsselskabet.

Det fremgår af ABR 89 pkt. 6.2.3.2, at en bygherre mister retten til at gøre en rådgiver ansvarlig, hvis der ikke reklameres, så snart bygherren er eller bør være blevet opmærksom på kravet. Som følge af for sen reklamation var bygherren afskåret fra at påberåbe sig, at rådgiveren som følge af fejl og forsømmelser havde mistet sit honorarkrav.2

Da det erstatningskrav, der ikke var betalt af forsikringsselskabet, var blevet anmeldt i konkursboet, hvor der dog ikke var dækning til simple fordringer, kunne kravet modregnes i den fordring, som rådgiveren havde erhvervet fra konkursboet, og da krav og modkrav var konnekse, var modkravet ikke forældet.3

Fodnoter

1

. Kendelsen i sagen mod entreprenøren er KFE 2018.96 VBA.

2

. Gjedde-Nielsen og Lykke Hansen: ABR 89, 3. udg. s. 301-306, og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 837 f. Det forudsættes i kendelsen, at der er den samme reklamationspligt, hvad enten der fremsættes krav om honorarfortabelse eller om erstatning.

3

. Se foran s. 4 med note 1.

Entreprise – mangler – materialer

Entreprise – materialeansvar – formålsuegnethed

Entreprise – sikkerhedsstillelse – nedskrivning

Entreprise – udviklingsskade – byggetidens viden

Ansvar for entreprenør for med rådgiverens godkendelse at have valgt MgO-plader. Da der ikke var sket projektændring, blev rådgiveren frifundet. Som følge af reklamation inden et år efter afleveringen skulle entreprenørens sikkerhedsstillelser nedskrives til 10 %, men ikke til 2 %.

To almene boligbebyggelser blev renoveret i 2013-15, bl.a. med nye lette facader med vindspærreplader. Det var foreskrevet, at vindspærrepladerne skulle være af fibercement eller cementbaseret. I foråret 2013 sendte hovedentreprenøren en teknisk forespørgsel (TF 85) til totalrådgiveren med anmodning om godkendelse af i stedet at anvende fabrikatet Powerboard, der er MgO-base ret. Der blev vedlagt et datablad og en MK-godkendelse. Rådgiveren efterlyste i første omgang yderligere oplysninger, som entreprenøren fremsendte i form af en powerpoint-præsentation udarbejdet af leverandøren. Rådgiveren efterlyste yderligere oplysninger, som entreprenøren derpå fremsendte, igen i form af materiale fra leverandøren. Rådgiveren godkendte den 9. april 2013 anvendelsen betinget af, at dette ikke fik økonomiske eller tidsmæssige konsekvenser for bygherrerne.

Byggesagerne blev afleveret den 27. februar 2015 og den 16. december 2015. Ved den første aflevering var der ingen reklamation vedrørende vindspærrepladerne, og garantien blev nedskrevet til 10 %. Da bygherren den 24. maj 2015 havde reklameret over anvendelsen af MgO-vindspærreplader, idet disses uegnethed da var blevet kendt, blev der ved den anden aflevering henvist til denne reklamation, og garantien blev ikke nedskrevet.

Bygherrerne anlagde voldgiftssager mod såvel hovedentreprenøren som totalrådgiveren.

Voldgiftsretten fandt – ligesom i de øvrige MgO-sager – at MgO-vindspærreplader er uegnede til anvendelse i det danske klima som følge af deres fugtsugende egenskaber, og at den eneste mulige afhjælpning er udskiftning.

Selv om MgO-vindspærrepladerne i 2013 havde været markedsdominerende, var der stadig tale om et relativt nyt produkt. For at byggetidens viden og udviklingsrisiko kan virke ansvarsfritagende for en entreprenørs mangelsansvar med den virkning, at bygherren bærer den objektive risiko for mangler, må det være et krav, at der efter anvendelsen af det pågældende produkt er indhøstet sådanne erfaringer med produktets egenskaber og egnethed, at det kan anses for sådan gennemprøvet, at der kan siges at foreligge en viden, hvorefter produktet anses for forsvarligt og fornuftigt til formålet.

Som tidligere fastslået fandtes dette ikke at være sket før BYG-ERFA bladet af 27. december 2013 og således ikke, da beslutningen om anvendelse blev truffet i april 2013.

Som udgangspunkt er en entreprenør ansvarlig for materialer, som han har foreslået anvendt, når de viser sig uegnede, selv om entreprenøren ikke kunne vide det. Forløbet omkring godkendelsen af entreprenørens forslag kunne ikke sidestilles med, at anvendelsen af MgO-pladerne havde været foreskrevet af bygherren, og hovedentreprenøren blev derfor pålagt at erstatte udbedringsomkostningerne. Da rådgiveren ved godkendelsen havde måttet gå ud fra, at der var tale om et gængs og almindelig anvendt byggemarkedsprodukt, og da godkendelsen lå inden for rådgiverens bemyndigelse, blev rådgiveren frifundet.1

Da reklamationen havde fundet sted inden et år efter afleveringen, og da det ikke var en betingelse, at der skulle have været reklameret ved afleveringen, blev påstanden om garantinedskrivning til 10 % taget til følge, men ikke til 2 %.2

Fodnoter

1

. Kendelsen er den 7. kendelse i MgO-komplekset. De tidligere kendelser er KFE 2017.124 VBA, KFE 2018.174 VBA, KFE 2018.237 VBA, KFE 2019.75 VBA, KFE 2019.101 VBA og KFE 2019.182 VBA. Se i øvrigt Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 68, 99-202, 474-478 og 497 f., og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 576 og 794 ff. Voldgiftsretten følger en helt fast praksis med hensyn til entreprenør- og rådgiveransvar. Nærværende kendelse svarer ganske til KFE 2018.174 VBA og KFE 2019.182 VBA.

2

. Hørlyck s. 162 og Torsten Iversen s. 294. Det bemærkes, at nedskrivning til 10 % skal ske i kraft af afleveringen, uanset om der er mangler

Entreprise – dagbøder – nedsættelse

Entreprise – ekstraarbejder – bevisbyrde

Bygherren havde bevisbyrden for tilbagesøgning af betaling for ekstraarbejde i henhold til aftale med forbehold. Dagbodsbeløb på mere end en tredjedel af kontraktsummen kunne ikke kræves nedsat.

En entreprenør havde i totalentreprise påtaget sig en nedrivnings- og ombygningsentreprise for ca. 36,5 mio. kr. ekskl. moms. Der var aftalt to dagbodsudløsende terminer, der knyttede sig til lejervirksomheders indflytning. Disse terminer blev ikke overholdt, og efter langvarige forhandlinger indgik parterne en forligsaftale, der bl.a. indebar ændrede dagbodsudløsende terminer. Efter færdiggørelsen tilbageholdt bygherren et betydeligt beløb, og entreprenøren anlagde voldgiftssag med påstand om betaling af dette og betaling for ekstraarbejder. Bygherren påstod sig tilkendt et betydeligt dagbodsbeløb samt erstatning til dækning af mangelsudbedring.

Der fandtes kun ført bevis for et enkelt krav for ekstraarbejde, hvor bygherren havde underskrevet aftaleseddel under forbehold om tilbagesøgning. Bygherren havde bevisbyrden for tilbagesøgningskravet, og denne bevisbyrde var ikke løftet.1

Bortset fra et enkelt krav var der ikke ført bevis for mangler.

Bygherrens dagbodskrav i forhold til de ved forligsaftalen fastsatte ændrede terminer kunne som udgangspunkt opgøres til 13,4 mio. kr. Aftalelovens § 36 (urimelige aftaler) og andre synspunkter kunne ikke føre til nedsættelse af dette dagbodsbeløb under hensyn til, at forligsaftalen skulle gøre op bl.a. med de opståede forsinkelser, at entreprenøren havde været bekendt med, at færdiggørelse hastede, og at der ikke var godtgjort noget særligt grundlag for forsinkelserne.2

Fodnoter

1

. Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 272 f., samme: Totalentreprise, 5. udg. s. 191, samme: Bevisbyrden s. 83 ff. og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 381. Der er ikke tvivl om, at entreprenøren som den, der fremsætter krav, som udgangspunkt skal løfte bevisbyrden, men det er bemærkelsesværdigt, at kendelsen fastslår, at når bygherren indgår en aftale om betaling mod tilbagesøgningsforbehold, er det bygherren som kravfremsætter, der skal løfte bevisbyrden.

2

. Hørlyck: Entreprise s. 417-21, samme: Totalentreprise s. 255 og Torsten Iversen s. 512 f. Kendelsen bekræfter, at der i retspraksis ikke er nogen tilbøjelighed til at nedsætte selv meget store dagbodskrav, og dette gør sig særligt gældende i totalentreprise som følge af totalentreprenørens særlige planlægnings- og styringsforpligtelse.

Entreprise – forcering – forceringsaftale

Entreprise – tilbagesøgning – passivitet

Lagt til grund at der var aftalt forcering til fast pris. Betaling for ekstraarbejder kunne ikke kræves tilbage i svarskriftet.

Mellem en entreprenør og en bygherre var indgået aftale om udførelse af teknikentreprisen ved opførelsen af et boligbyggeri. Der blev oprindeligt aftalt en færdiggørelsesfrist den 1. januar 2018, men tømrerentreprenøren blev i betydelig grad forsinket, uden at dette kunne lastes teknikentreprenøren, og der blev udarbejdet flere tidsplanrevisioner. Bygherren anmodede entreprenørerne, herunder teknikentreprenøren om at fremkomme med overslag over udgifterne til forcering, som derpå blev iværksat.

På et møde den 2. oktober 2017 drøftedes forceringen, og der blev efter bygherrens opfattelse indgået aftale om de hidtil påløbne forceringsomkostninger, hvorimod entreprenøren gjorde gældende, at det blev aftalt også, hvorledes den fremtidige forcering skulle udføres og betales. Der var på mødet blevet fremlagt en opgørelse over de hidtil afholdte forceringsomkostninger, og bygherrens rådgiver godkendte denne ved mail dagen efter. Entreprenøren færdiggjorde rettidigt og fakturerede betydelige forceringsomkostninger afholdt efter mødet. Bygherren afviste med den begrundelse, at forceringsomkostningerne ikke var dokumenteret, og fremsatte i svarskriftet krav om tilbagebetaling af et beløb, som var blevet betalt for ekstraarbejder.

Der fandtes på mødet indgået aftale også om omfanget af og udgifterne til fremtidig forcering, og mailen af 3. oktober måtte opfattes som accept af entreprenørens tilbud på gennemførelse af forcering frem til byggeriets afslutning. Der var ikke grundlag for, at der skulle være indgået aftale om fremtidig forcering »i regning«, og der var efter mødet indtrådt yderligere forsinkelser, der havde medført et forceringsbehov. Da der fandtes fremlagt tilstrækkelig dokumentation for, at entreprenøren havde præsteret den aftalte forcering, blev entreprenørens forceringskrav taget til følge.1

Da entreprenøren efter den stedfundne betaling for ekstraarbejder havde kunnet indrette sig på den skete betaling, som entreprenøren havde modtaget i god tro, og da fremsættelse af tilbagebetalingskravet i svarskriftet ikke var sket inden for rimelig tid, blev entreprenøren allerede af den grund frifundet for tilbagebetalingskravet.2

Fodnoter

1

. Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 437 f., og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 555 f. Der var i sagen ingen tvist om, hvorvidt forceringen var aftalt, og sagen drejede sig alene om, hvorvidt entreprenøren skulle dokumentere forceringsomkostningerne. Beklageligvis fremgår det ikke klart, hvad bygherren gjorde gældende, men retsstillingen må være den, at når der er aftalt forcering efter regning, skal bygherre betale, hvad der kræves, medmindre bygherren kan bevise, at kravet er urimeligt, jf. nu udtrykkeligt AB 18 § 41, stk. 2, 2. pkt. Entreprenøren skal altså ikke bevise de faktisk afholdte omkostninger.

2

. Hørlyck s. 373 og Torsten Iversen s. 381 f. En uforbeholden betaling vil efter almindelige tilbagesøgningsregler som udgangspunkt ikke kunne kræves tilbagebetalt hos den godtroende modtager.

Entreprise – dagbøder – bevisbyrde

Entreprise – dagbøder – reklamation

Entreprise – skader – bevisbyrde

Totalentreprenør havde ikke bevist, at underentreprenørs arbejde var udført for sent, og havde ikke rettidigt varslet dagbodskrav. Totalentreprenør havde ikke godtgjort tagunderentreprenørs ansvar for vandskade.

Der var mellem en totalentreprenør og en entreprenør indgået aftale om udførelse af tagdækningsentreprisen på et byggeri i underentreprise. Ved arbejdets start var der indtrådt forsinkelser som følge af andre underentreprenørers arbejde, og disse forsinkede yderligere udførelsen af tagdækningsarbejdet. Efter at bygherren havde varslet dagbod over for totalentreprenøren, varslede totalentreprenøren – efter at arbejdet skulle have været afsluttet – dagbod i forhold til underentreprenøren. Totalentreprenøren fremsatte derudover bl.a. krav om, at underentreprenøren skulle erstatte en omfattende vandskade, som ikke var forsikringsdækket.

Det blev lagt til grund, at underentreprenøren var blevet forsinket af andre underentreprenører, og at totalentreprenøren på denne baggrund ikke havde bevist, at underentreprenøren var ansvarlig for forsinkelsen.1 Endvidere var der ikke foretaget de varslinger, der var nødvendige for opkrævning af dagbod.2

Da forsikringsdækning var afvist, og da totalentreprenøren havde undladt at gennemføre et udmeldt syn og skøn, havde totalentreprenøren ikke godtgjort, at underentreprenøren var ansvarlig for vandskaden.3

Fodnoter

1

. Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 404, samme: Bevisbyrden s. 53 f., 100 f. og 157 og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 446 og 494. Entreprenøren skal løfte bevisbyrden for omstændigheder, der berettiger til tidsfristforlængelse, altså ansvarsgrundlaget, men bygherren (totalentreprenøren) skal bevise misligholdelsen, altså at der er indtrådt forsinkelse. Kendelsen viser, at sondringen ind imellem er vanskelig.

2

. Hørlyck: Entreprise s. 431 og Torsten Iversen s. 518.

3

. Hørlyck: Entreprise s. 302 f., samme: Totalentreprise, 5. udg. s. 205, og Torsten Iversen s. 248-251. Det var givet, at totalentreprenøren bar risikoen for skade i forhold til bygherren, da der ikke var sket aflevering, men forudsætningen for i forhold til underentreprenøren at fremsætte krav er efter almindelige erstatningsregler bevis for ansvarsgrundlag og årsagsforbindelse. Sagen drejede sig ikke om risikoen for underentreprenørens arbejde.

Entreprise – all risk-forsikring – sætningsrevne

Entreprise – mangler – sætningsrevne

Entreprise – totalentreprise – sætningsrevner

Totalentreprenør ikke ansvarlig for sætningsrevner i eksisterende bygning, der blev ombygget. Ej heller dækning på all risk-forsikring.

Forud for indgåelsen af en totalentreprisekontrakt om udvidelse og ombygning af en ejendom i København, herunder udgravning af kælder, havde den senere totalentreprenør ved en særskilt kontrakt påtaget sig forundersøgelser, herunder afklaring af ombygningsomfang, geotekniske undersøgelser, indmålinger, konstruktionsprojekt og indhentelse af myndighedsgodkendelser mv. En af entreprenøren antaget ingeniør udarbejdede herunder et notat om udgravning til ny kælder, herunder udgravningsniveauer, og en geoteknisk undersøgelse tog stilling til fundering. Der blev indgået totalentreprisekontrakt med en entreprisesum på 15 mio. kr., hvoraf de 4 mio. kr. allerede var betalt for forundersøgelserne.

Entreprisesummen byggede på entreprenørens tilbud, der ikke omfattede udgravning af kælder samt understøbning og nedpresning af minipæle, men forudsatte direkte funderingsforhold og ingen grundvandsproblemer. Bygherren tegnede all-risk-forsikring.

Da kælderudgravning som ekstraarbejde var påbegyndt, viste det sig, at den eksisterende bygning var fejlfunderet, hvilket nødvendiggjorde understøbninger og nedpresning af minipæle, ligesom der viste sig en hidtil skjult stor revne, der nødvendiggjorde understøtning og afstivning. Kort før afleveringen blev der foretaget registrering af sætningsrevner i den eksisterende bygning, og det fremgik af afleveringsprotokollatet, at udbedring af revner skulle vente, til byggeriet havde stabiliseret sig, men udføres, inden der kom frost. Der blev af bygherren anlagt voldgiftssag med henblik på afklaring af, hvem der var ansvarlig for revneudbedring.

Det fremgik af syn og skøn, at revnerne var opstået, fordi dele af de eksisterende fundamenter havde været funderet på potentielt sætningsgivende aflejringer samt ved spændingsomlejringer fra tidligere ombygninger og udløsning af bygningens egenspændinger. Skønsmændene konstaterede udførelsesfejl for så vidt angår bestemmelsen af pælenes regningsmæssige bæreevne, ligesom der ikke var udført belastningsforsøg, men der var ikke begået fejl i forbindelse med indgreb i de eksisterende bærende konstruktioner og ved indbygningen af nye bærende konstruktioner. Hovedårsagen til revnerne var ikke udførelsen af ombygningen af de bærende konstruktioner, men et mangelfuldt eksisterende bærende system og forventelige spændingsomlejringer. Der var herefter ikke grundlag for at pålægge totalentreprenøren ansvaret for revnedannelserne, heller ikke på grundlag af underskrivelsen af afleveringsprotokollen.1

Da skaderne på den bestående bygning havde været forventelige følger af dennes fundering og udløsning af bygningens egenspændinger, faldt de ind under dækningsundtagelserne i all risk-forsikringen, der således heller ikke dækkede.2

Fodnoter

1

. Hørlyck: Totalentreprise, 5. udg. s. 287 f., og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 854. Kendelsen må forstås således, at totalentreprenøren ikke havde begået nogen projekteringsfejl, heller ikke i form af mangelfulde forundersøgelser. De udførelsesfejl, der omtales af skønsmændene, havde åbenbart ikke forårsaget revnerne.

2

. Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 180, og Torsten Iversen s. 278. En all-risk-forsikring omfatter normalt ikke skade på en bestående bygning, der ikke er omfattet af entreprisen.

Entreprise – totalentreprise – projektmangler

Stinkskabe leveret i totalentreprise opfyldte ikke normkrav og kravene i byggeprogrammet.

En entreprenør havde som totalentreprenør påtaget sig at levere stinkskabe som led i opførelsen af en bygning. Det blev ved afleveringen påtalt i afleveringsprotokollatet, at stinkskabene var mangelfulde, men totalentreprenørens leverandør, der havde taget stilling til den nærmere udformning, afviste dette, hvorefter totalentreprenøren begærede syn og skøn. Det fremgik af skønserklæringen, at stinkskabene ikke var etableret i overensstemmelse med god projekterings- og udførelsesskik, idet de ikke opfyldte gældende normkrav og krav i byggeprogrammet. Totalentreprenøren fremkom fortsat ikke med afhjælpningstilbud, og bygherren tog selv skridt til udbedring.

Totalentreprenøren havde mistet afhjælpningsretten, og bygherrens krav om betaling af omkostningerne til afhjælpning blev i det væsentlige taget til følge i overensstemmelse med skønsmandens vurdering.1

Fodnoter

1

. Hørlyck: Totalentreprise, 5. udg. s. 284-88, og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 853 f. Det oplyses ikke, om underentreprenøren i sidste ende anerkendte mangelsansvaret, men underentreprenøren var ikke omfattet af et projekteringsansvar.

Entreprise – bygherrens biydelser – vandforbrug

Entreprise – entrepriseomfang – entydighedskrav

Entreprise – forsinkelse – godtgørelse/dagbodsansvar

Entreprenør berettiget til merbetaling for håndtering af våd jord og krydsende kabler og ledninger som følge af utilstrækkeligt udbudsmateriale. Forsinkelse fordelt mellem godtgørelsesperiode og dagbodsperiode. Unormalt stort vandforbrug til bortskylning af jordbakterier var entreprenørens ansvar.

En haveforening antog en entreprenør til at udføre kloakering, dræning og vandtilslutning. Efter færdiggørelsen anlagde entreprenøren voldgiftssag og nedlagde en betydelig betalingspåstand. Det blev ved særskilt kendelse (KFE 2018.128 VBA) fastslået, at haveforeningen ikke var forbruger, og haveforeningens afvisningspåstand blev således ikke taget til følge.

Entreprenøren fremsatte navnlig krav om merbetaling for jordarbejdet, grundvandssænkning, forlænget byggepladsdrift, krydsende kabler og ledninger og andre fordyrelser, hvorimod haveforeningen fremsatte modkrav i form af dagbodskrav og krav om betaling for et uforholdsmæssig stort vandforbrug til gennemskylning af vandledninger mv.

Det blev lagt til grund, at der var forekommet våd jord i et omfang, som entreprenøren ikke havde kunnet påregne ved tilbudsgivningen. Selv om bygherren havde pålagt entreprenøren at indbygge så meget som muligt med tilkendegivelse om at kunne leve med sætninger, var der bortkørt betydelige mængder, selv om entreprenøren ikke havde løftet bevisbyrden for, at alt havde været nødvendigt. Denne bevisbyrde blev lettet derved, at udbudsmaterialet og tilsynet ikke havde været optimalt. Der blev tilkendt entreprenøren en skønsmæssig merbetaling for håndtering af våd jord, ligesom der blev tilkendt skønsmæssig merbetaling for omkostningerne til håndtering af krydsende kabler og ledninger, som der ikke i udbudsmaterialet var givet nærmere oplysninger om ud over en henvisning til ledningsregisteret.1

Entreprenøren, der ifølge udbudsmaterialet skulle tørholde udgravningerne for såvel overfladevand som grundvand, havde ikke godtgjort meromkostninger i den anledning ud over, hvad der allerede var betalt for.

Det blev lagt til grund, at entreprisen efter parternes aftale skulle afleveres den 15. marts 2017, men faktisk blev afleveret den 26. juni 2017, idet det ikke udskød afleveringen, at der var blevet fastsat frist for mangelsudbedring og blev anvendt tid på indhentning af myndighedsgodkendelse og gennemskylning af vandledningerne. Der var efter voldgiftsrettens vurdering grundlag for at tilkende entreprenøren yderligere tidsfristforlængelse til den 15. maj 2017 som følge af problemerne med håndtering af våd jord mv., således at entreprenøren for denne periode blev tilkendt godtgørelse for forlænget byggepladsdrift, men entreprenøren blev i konsekvens heraf pålagt dagbodsansvar for perioden 15. maj til 26. juni 2017.2

Endelig blev det lagt til grund, at der i 2017 var afholdt et betydeligt ekstraforbrug af vand til gennemskylning af vandledninger for at fjerne jordbakterier, og at dette skyldtes forhold, som entreprenøren var ansvarlig for. Der blev tilkendt bygherren betaling for vandforbruget ud over det forbrug, der ville have været følgen af gennemskylning af det nye vandsystem i normalt omfang, hvilket var en bygherreleverance.3

Fodnoter

1

. KFE 2018.58 VBA, 2018.101 VBA og 2018.139 VBA, Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 76-78, og Torben Iversen: Entrepriseretten s. 130-32. Efter AB 92 havde en bygherre ikke pligt til at føre tilsyn (anderledes efter AB 18 § 28), men kendelsen viser en bemærkelsesværdig sammenhæng med udbudsmangler: Uklarheder i udbudsvilkårene kan i nogen grad afhjælpes ved et omhyggeligt tilsyn, men forværres ved et mangelfuldt tilsyn.

2

. KFE 2019.97 VBA, Hørlyck s. 386 f. og Torsten Iversen s. 470 f.

3

. Hørlyck s. 197-99 og 219 f. og Torsten Iversen s. 159 f. og 190 f. Kendelsen kan ikke tages til indtægt for, at det som udgangspunkt er bygherren, der skal betale for vandforbrug under byggeriet – udgangspunktet er tværtimod, at det er entreprenørens biydelse at betale for strøm og vand mv. – men som det fremgår, er det i dette tilfælde blevet opfattet som bygherrens biydelse at betale det normale og dermed forventelige vandforbrug, som vel også har været vanskeligt at adskille fra haveejernes vandforbrug uden sammenhæng med anlægsarbejderne.

Entreprise – rådgivningsansvar – afslag

Entreprise – rådgivningshonorar – forlænget byggetid

Honorarafslag for rådgiver som følge af dobbeltbetaling. Merhonorar som følge af forlænget byggetid.

Efter afslutningen af en bygningsrenovering fremsatte bygherren erstatningskrav og krav om honorarafslag over for totalrådgiveren, der på sin side fremsatte honorarkrav over for bygherren. Underrådgiveren, over for hvem totalrådgiveren havde nedlagt en friholdelsespåstand, fremsatte honorarkrav over for totalrådgiveren.

Der fandtes ikke grundlag for bygherrens erstatningskrav, men da bygherren havde betalt dobbelt til rådgiveren og entreprenøren for projektgennemgang og andre ydelser, blev der tilkendt bygherren forholdsmæssigt afslag.1

Rådgivernes honorarkrav blev delvis taget til følge, herunder et skønnet tillæg for forlænget byggetid som betaling for projektopfølgning og byggemøder.2

Fodnoter

1

. Gjedde-Nielsen og Lykke Hansen: ABR 89, 3. udg. s. 189-92, og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 211. Rækkevidden af kendelsen er beskeden, da der ikke gives oplysninger om aftalerne.

2

. Gjedde-Nielsen og Lykke Hansen s. 86-88 og Torsten Iversen s. 203 f. Det må formodes, at der var aftalt faste honorarer.

Entreprise – dagbøder – tidsfrist

Entreprise – mangler – bevis

Dagbodskrav afvist, allerede fordi bindende tidsfrist ikke kunne bevises. Partsoplysninger kan ikke være grundlag for syn og skøn om mangler.

Efter afslutningen af en beton-, murer- og tømrerentreprise vedrørende en produktions-, lager- og administrationsbygning anlagde entreprenøren voldgiftssag med påstand om bygherrens betaling af et betydeligt tilgodehavende. Bygherren kunne i det væsentlige tiltræde opgørelsen af entreprenørens tilgodehavende, men påstod sig tilkendt et større beløb, idet det blev gjort gældende, at bygherren havde betydelige modkrav i form af dagbods- og mangelskrav.

Der var enighed om, at udbudstidsplanen ikke var gældende, og bygherren påberåbte sig slutfristen den 19. december 2014 i en nærmere anført færdiggørelsesplan.

Da de tidsplaner, der blev henvist til i kontrakterne, ikke kunne anvendes, allerede fordi de forudsatte et starttidspunkt længe før underskrivelsen, da der ifølge byggemødereferaterne havde været flere tidsplaner og færdiggørelsesplaner, og da der ikke var blevet reklameret, kunne det ikke anses for bevist, at der var aftalt en færdiggørelsesfrist den 19. december 2014, eller at der i øvrigt var opstået en forsinkelse, som entreprenøren var ansvarlig for, og dagbodskravet blev derfor ikke taget til følge.1

Nogle af bygherrens mangelskrav blev på grundlag af syn og skøn taget helt eller delvis til følge, andre blev ikke taget til følge.

Det fremgik af skønserklæringer, at skønsmanden 3 steder på bygningens forside havde observeret stenreder i sokler, men disse stenreder var blevet udbedret uden forbindelse med sagen, og parterne var enige om, at disse stenreder ikke var relevante for sagen. Skønsmanden forklarede, at han havde set 2-3 stenreder på bagsiden, hvis udbedring han anslog til 50.000 kr., men han vurderede den samlede udbedringsudgift til 250.000 kr., idet han ud fra bygherrens oplysninger og sin erfaring ville antage, at der var stenreder andre steder på ejendommen.

Udbedringsudgiften kunne ikke anslås på denne måde, idet der navnlig ikke kunne lægges vægt på det, skønsmanden havde »fået oplyst af bygherren«. Der kunne kun lægges vægt på det, skønsmanden ved sin besigtigelse havde konstateret, og bygherren fik kun tilkendt beløbet på 50.000 kr.2

Fodnoter

1

. KFE 2018.112 VBA, Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 80 f. og 410, og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 505-10. Kendelsen udelukker ikke, at en entreprenør kan gøres forsinkelsesansvarlig, selv om der ikke er aftalt en bindende frist, men det må efter praksis anses for udelukket, at der i så fald kan kræves dagbøder.

2

. Hørlyck s. 479 f., samme: Syn og skøn, 6. udg. s. 205-07, og Torsten Iversen s. 569 f. Kendelsen tager ikke stilling til, hvorvidt en stikprøveundersøgelse er tilstrækkeligt til at løfte bevisbyrden. Det er en konkret vurdering, om iagttagne mangler som stikprøver kan danne grundlag for tilkendelse af omkostninger til udbedring af mangler, som skønsmanden ikke har set, men bevisbyrden skal løftes af bygherren.

Entreprise – mangler – materialer

Entreprise – materialeansvar – formålsuegnethed

Entreprise – totalentreprise – materialeansvar

Entreprise – udviklingsskade – byggetidens viden

Totalentreprenør havde valgfrihed med hensyn til vindspærreplader, men dennes underleverandør traf i april/maj 2014 beslutning om anvendelse af MgO-vindspærreplader, der senere viste sig uegnede. Totalentreprenøren var ansvarsfri, da der på dette tidspunkt var grundlag for at anse pladerne som egnede.

En entreprenør påtog sig i december 2013 at opføre et aktivitetshus i totalentreprise. Der skulle i henhold til udbudsmaterialet etableres en let ventileret træfacade med vindplader, der alene var beskrevet som »kl. 1 beklædning«. Totalentreprenøren gik ud fra, at totalentreprenørens underleverandør leverede elementer med vindspærreplader af fibercement, men det viste sig efterfølgende, at leverandøren i april/maj 2014 havde indbygget MgO-plader, som er uegnede til anvendelse i det danske klima.

Det måtte lægges til grund, at totalentreprenøren havde haft frit materialevalg, forudsat at kravet om 1. klasses beklædning blev overholdt, idet det ikke kunne føre til andet, at totalentreprenøren havde aftalt anvendelse af fibercementplader med sin leverandør, men totalentreprenøren hæftede for leverandørens beslutning.1

Da beslutningen om anvendelse af MgO-plader blev truffet efter offentliggørelsen af BYG-ERFA blad (21) 13227 den 27. december 2013, men inden der var fremkommet faglige advarsler mod anvendelsen, blev totalentreprenøren frifundet.2

Fodnoter

1

. Hørlyck: Entreprise, 8. udg. s. 491 f., og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 595.

2

. Dette er den 8. kendelse i MgO-sagskomplekset. Retspraksis ligger fortsat fast. Nærværende kendelse svarer til KFE 2019.101 VBA. I øvrigt henvises til den 7. kendelse foran s. 19 med note 1 samt til Hørlyck: Totalentreprise, 5. udg. s. 154-56, 294-299 og 305 f.

 

 

Ellen Margrethe Basse

  • Professor ved Aarhus Universitet dr.jur. Ellen Margrethe Basse redigerer og kommenterer Natur- og Fødevareklagenævnets afgørelser samt Planklagenævnets afgørelser.

Erik Hørlyck

  • Advokat, dr.jur., h.c. Erik Hørlyck, DAHL advokatfirma, redigerer og kommenterer voldgiftskendelser i forbindelse med arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed samt alm. bestemmelser for rådgivning.

Søren Højgaard Mørup

  • Professor ved Aarhus Universitet, dr.jur. Søren Højgaard Mørup redigerer og kommenterer kendelser afsagt af taksaktionskommissionen.

Peter Pagh

  • Professor ved Københavns Universitet, dr.jur. Peter Pagh, redigerer og kommenterer domme afsagt af EU-Domstolen, menneskerettighedsdomme og danske domme på hhv. det miljøretlige område og taksationsdomme. Endvidere kommenterer Peter på afgørelser, der er truffet af Planklagenævnet og Miljø- og Fødevareklagenævnet i samarbejde med professor, dr.jur. Ellen Margrethe Basse.

Anders Hessner

  • Advokat og ekstern lektor ved Københavns Universitet i Fast ejendom Anders Hessner, bidrager i redaktionen med udvælgelsen og kommenteringen af domme fra Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol og taksationskendelser i samarbejde med professor, hhv. professor dr.jur. Peter Pagh og dr.jur. Søren Højgaard Mørup.

Nana Amalie Harbo

  • Cand. jur., erhvervs-ph.d. ved Aarhus Universitet Nana Amalie Harbo bidrager redaktionen med udvælgelsen og kommenteringen af afgørelser, der træffes inden for husdyrbruglovens, fra Natur- og Fødevareklagenævnets i samarbejde med professor, dr.jur. Ellen Margrethe Basse.

Thomas Haugsted

  • Cand. jur. Thomas Haugsted bidrager med udvælgelsen og kommenteringen af miljøretlige domme og afgørelser i samarbejde med professor, dr.jur. Peter Pagh, miljøretlige domme og afgørelser.