KFE 2020.164 (Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomheds kendelse af 17.6.2020 i sag nr. C-15112)
i Kendelser om Fast EjendomEntreprise – rådgivningsansvar – støttetilsagnsramme
Ikke tab som følge af difference mellem støttetilsagnsramme for alment byggeri og faktisk anskaffelsessum.
En rådgivende ingeniør udarbejdede for en almen boligorganisation et projektforslag om opførelse af et boligbyggeri på 1.085 m2 for en anskaffelsessum på ca. 26,5 mio. kr. svarende til den gældende støtteramme på 24.460 kr./m2. Lokalplan for byggegrunden var da endnu ikke vedtaget, men forudsatte opførelse af indtil 1.200 etagemeter. Efter at lokalplanen var vedtaget med mulighed for et etageareal på op til 1.200 m2, reviderede ingeniøren forslaget til at omfatte opførelse af 1.200 m2 for godt 29,3 mio. kr. med uændret pris pr. m2. Der blev derefter underskrevet rådgivningsaftale omfattende opførelse af 27 boliger på 1.200 m2, og kommunen gav på grundlag af skema A og skema B, der var udarbejdet af ingeniøren, tilsagn om støtte til et sådant byggeri til en samlet anskaffelsessum på 29.352.000 kr. svarende til den maksimale støtteramme.
Ingeniøren udbød derefter byggeopgaven i totalentreprise. Af byggeprogrammet fremgik et areal på 1.200 m2, som ikke kunne reduceres. Udbudsmaterialet omfattede tegninger, der forinden havde været til gennemsyn hos bygherren. Af disse fremgik efter sammentælling et samlet areal på 1.012 m2 respektive 1.015 m2 for de 27 boliger. Bygherren indgik kontrakt med den vindende tilbudsgiver om opførelse af 27 boliger for ca. 19,8 mio. kr.
Totalentreprenørens forprojekt og byggetilladelsen angav et areal på 1.085 m2. Både bygherren og ingeniøren modtog byggetilladelsen, der ikke gav anledning til bemærkninger. Kort før afleveringen opmålte en landinspektør det samlede areal til 1.089 m2, og kommunen ville derefter kun godkende en støtteberettiget anskaffelsessum på 26.637.000 kr. svarende til den maksimale støtteramme på 24.460 kr./m2. De samlede omkostninger blev opgjort til 29.013.000 kr., hvorefter bygherren anlagde voldgiftssag mod rådgiveren med påstand om erstatning af differencen 2.376.000 kr.
Da ingeniøren påtog sig en opgave omfattende opførelse af i nærheden af 1.200 m2, og da udbudsmaterialet havde indeholdt til dels modstridende arealoplysninger, havde ingeniøren begået ansvarspådragende fejl ved ikke at sikre, at byggeriet blev gennemført med det areal, som bygherren med rette kunne forvente, og der var ikke grundlag for at fastslå, at bygherren havde udvist egen skyld.
Da totalentreprenørens forprojekt havde været drøftet på bygherremøder, og da byggetilladelsen med angivelsen af arealet på 1.085 m2 var modtaget uden bemærkninger af bygherren og ingeniøren, var der ikke grundlag for at fastslå, at totalentreprenøren havde tilsidesat sine forpligtelser ved at gennemføre byggeriet på 1.089 m2. Formodningen var herefter for, at bygherren havde fået det byggeri, som der var afholdt udgifter til, og at en arealforøgelse på 111 m2 eller ca. 10 % ville have medført en forøgelse af entreprisesummen og den samlede byggesum. Bygherren havde derfor bevisbyrden for, at der kunne være bygget 1.200 m2 inden for den realiserede byggesum. Bygherren havde herefter ikke godtgjort, at der var lidt et tab som følge af ingeniørens ansvarspådragende fejl.
Fodnoter
. Gjedde-Nielsen og Lykke Hansen: ABR 89, 3. udg. s. 253 ff., og Torsten Iversen: Entrepriseretten s. 811 ff. Kendelsen kan sammenlignes med KFE 1995.20 VBA, hvor en totalentreprenør uden reguleringsmulighed havde påtaget sig et opføre et fikseret etageareal for en fast pris. Da arealet på grund af rådgiverens opmålingsfejl blev større, blev rådgiveren pålagt at erstatte totalentreprenøren omkostningerne til opførelsen af det ekstra areal, da der ikke kunne kræves mere af bygherren.